Bewertung von Tankstellen: Algorithmen, Ansätze, Risiken und Besonderheiten von Tankstellennetzen

Bei der Analyse zur Ermittlung des Werts einer Tankstelle geht es nicht nur um Liter, sondern vielmehr um die Wirtschaftlichkeit der Fläche, das Kundenverhalten und die Stärke der Marke.

Tankstellen haben längst ihre klassische Funktion, die früher auf den Verkauf von Kraftstoffen für Kraftfahrzeuge beschränkt war, hinter sich gelassen. Heute sind Tankstellen komplexe, integrierte Infrastruktureinheiten, die nicht nur Zapfsäulen, sondern auch Verkaufsflächen, Servicebereiche, Kundenkomfort und manchmal sogar Gastronomiebetriebe oder Autowaschanlagen umfassen. Sie sind Kontaktpunkt für Autofahrer, Teil der Logistik und gleichzeitig eine Geschäftsplattform mit diversifizierten Einnahmequellen.

Einzelhandelsnetzes oder als unabhängige Wirtschaftseinheit mit eigenem Betriebsmodell funktioniert. Angesichts des harten Wettbewerbs, des veränderten Verbraucherverhaltens, steigender Energiekosten und der zunehmenden Bedeutung immaterieller Vermögenswerte gewinnt die Bewertung von Tankstellen an strategischer Bedeutung. Das ist sowohl für Investoren, die den Kauf oder Bau einer Anlage planen, als auch für Eigentümer, die Finanzmittel beschaffen oder aus dem Geschäft aussteigen wollen, von entscheidender Bedeutung. 

Eine korrekte Bewertung ist auch für Bankstrukturen, Leasinggesellschaften und Franchisegeber, die Markenrechte gewähren, von entscheidender Bedeutung. In diesem Artikel werden drei grundlegende und allgemein anerkannte Ansätze zur Bestimmung des Marktwerts einer Tankstelle betrachtet: der Ertragswertansatz, der sich an zukünftigen Cashflows orientiert, der Vergleichswertansatz, der auf der Analyse von Marktabschlüssen basiert, und der Kostenwertansatz, der auf den Wiederbeschaffungskosten basiert. Besondere Aufmerksamkeit wird wichtigen Aspekten wie der Bewertung zusätzlicher Elemente der kommerziellen Infrastruktur (Verkaufsraum, Café, Werkstatt, Ladestationen) sowie den Besonderheiten der Wertermittlung von Objekten gewidmet, die Teil nationaler oder internationaler Tankstellennetze sind.  

Alle methodischen Ansätze sind an die ukrainischen Gegebenheiten und das normative Umfeld angepasst und mit den Bestimmungen internationaler Bewertungsstandards, insbesondere IVS (International Valuation Standards) und RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), abgestimmt.

Die Bewertung einer Tankstelle ist eine komplexe, mehrstufige analytische Aufgabe, die einen umfassenden Ansatz und ein tiefgreifendes Verständnis nicht nur der Parameter der Immobilie, sondern auch der gesamten Bandbreite der damit verbundenen Geschäftsprozesse erfordert. Dabei geht es um die Integration von Faktoren wie dem Betriebsmodell der Anlage, der Kostenstruktur, dem Kraftstoffversorgungssystem, der Nachfragedynamik sowie den rechtlichen und regulatorischen Aspekten des Betriebs einer Tankstelle. Das ist besonders relevant in Zeiten struktureller Veränderungen auf dem Kraftstoffmarkt, eines instabilen steuerlichen Umfelds und der zunehmenden Bedeutung alternativer Energien. Eine professionelle Bewertung muss nicht nur die technischen Merkmale der Anlage berücksichtigen – Anzahl der Zapfsäulen, Größe des Bedienungsraums, Lage –, sondern auch:  

• die Rentabilität zusätzlicher Dienstleistungen wie Minimarkt, Café, Autowaschanlage, Reifenservice oder Kfz-Werkstatt 
• die Verwaltungsstruktur, insbesondere wenn die Anlage Teil eines großen Netzwerks ist, in dem zentraler Einkauf, Marketing und Servicestandards bestehen  
• die Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt, die durch das Verkehrsaufkommen, die Servicequalität, die Kundenbindung und die Marke bestimmt wird.  

Die Anwendung eines kombinierten Ansatzes, der Ertrags-, Vergleichs- und Kostenbewertungsmethoden vereint, ermöglicht es, einen ausgewogenen und zuverlässigen Wert zu ermitteln. Dieser Ansatz verbessert nicht nur die Qualität der Bewertung selbst, sondern hilft auch, die wichtigsten Faktoren zu identifizieren, die den Wert eines bestimmten Objekts am stärksten beeinflussen, insbesondere immaterielle Vermögenswerte und Zukunftserwartungen. Für den Investor ist eine solche Bewertung die Grundlage für eine fundierte Investitionsentscheidung, einschließlich des Kaufs, der Umstrukturierung oder der Finanzierung des Objekts. Für den Eigentümer ist dies eine Möglichkeit, den Markt- oder Beleihungswert eines Vermögenswertes in Verhandlungen mit Banken, Partnern oder Regulierungsbehörden zu begründen. Und für den gesamten Markt ist dies ein Schritt hin zu mehr Transparenz, Professionalität und verständlichen Spielregeln in einem strategisch wichtigen Segment der Energieinfrastruktur des Landes.

Architektur und Funktionsweise einer Tankstelle

Eine Tankstelle im modernen Sinne ist eine Infrastruktur-, Handels- und Dienstleistungseinrichtung des Straßenverkehrssystems, die Handel, Logistik und Kundenservice vereint.  

Eine Tankstelle ist eine spezialisierte Einrichtung der Verkehrs- und Handelsinfrastruktur, deren Hauptzweck darin besteht, Kraftfahrzeuge mit Kraftstoffen wie Benzin, Dieselkraftstoff, Flüssiggas (LPG), komprimiertem Erdgas (CNG) sowie mit Strom für Elektrofahrzeuge. Neben der Betankung erfüllen Tankstellen häufig auch die Funktion einer Servicestation – sie bieten Autowäsche, Reifenservice, Fahrzeugwartung, Verkauf von Artikeln des täglichen Bedarfs, Kaffee, Snacks und anderen Begleitprodukten an. 

Solche Einrichtungen spielen eine wichtige Rolle im Verkehrs- und Logistiksystem eines Landes, da sie nicht nur als Tankstelle, sondern auch als Raststätte, Erholungsort und Verpflegungsstätte für Fahrer und Passagiere dienen. Moderne Tankstellen werden häufig als Handels- und Dienstleistungskomplexe betrachtet, die Elemente aus den Bereichen Immobilien, Handel und Dienstleistungen vereinen. 

Eine Tankstelle kann als unabhängige wirtschaftliche Einheit einer natürlichen oder juristischen Person betrieben werden oder Teil einer größeren Unternehmensstruktur – eines regionalen oder nationalen Netzwerks – sein. Dabei kann die organisatorisch-rechtliche Form ein Franchising umfassen, bei dem die Anlage unter einer bekannten Marke und unter Einhaltung der Unternehmensstandards betrieben wird, oder ein zentraler Bestandteil eines eigenen Netzes sein, das einer einheitlichen Leitung untersteht. 

Der Betrieb einer modernen Tankstelle ist ein klar strukturiertes Betriebsmodell, das den gesamten Zyklus abdeckt: vom Einkauf des Kraftstoffs bis zur Berichterstattung und Einhaltung von Sicherheitsstandards.

Fünf wichtige Schritte des Betriebsmodells einer modernen Tankstelle für einen reibungslosen Betrieb:

• Kraftstofflieferung: Einkauf bei Öldepots oder Importlieferanten, Lieferung per Tankwagen zu den Tanks sowie Qualitätskontrolle und Abrechnung.  
• Verkauf von Kraftstoff über Zapfsäulen. Die Bezahlung erfolgt in bar, mit Bankkarte, über mobile Apps oder mit Tankkarten. Dies ist die Haupteinnahmequelle einer Tankstelle. 
• Eine wichtige Rolle spielt auch der Verkauf von Begleitprodukten: An vielen Tankstellen gibt es Minimärkte oder Café-Bereiche, in denen Kaffee, Snacks, Schmiermittel und Autochemikalien verkauft werden. Diese Verkäufe steigern den durchschnittlichen Umsatz und die Rentabilität erheblich. 
• Buchhaltung und Berichterstattung, einschließlich der Kontrolle der Kraftstoffbestände, der Erstellung von Steuer- und Finanzberichten sowie der Übermittlung von Daten an die Zentrale oder die Aufsichtsbehörden. 
• Wartung und Sicherheit: regelmäßige Wartung der Zapfsäulen, Tanks und Lüftungsanlagen, Einhaltung der Brandschutz-, Umwelt- und Arbeitsschutzvorschriften durch das Personal.  

Diese Schritte bilden ein einheitliches Betriebssystem für Tankstellen, das einen effizienten Betrieb, eine hohe Servicequalität und die Einhaltung von Markt- und gesetzlichen Anforderungen gewährleistet. Die folgende Infografik veranschaulicht die Logik dieser Prozesse.
 

Mehrstrom-Ertragsmodell für Tankstellen: vom Verkauf von Kraftstoffen bis hin zu ergänzende Dienstleistungen, die eine stabile Rentabilität gewährleisten.

Um die Rentabilität zu steigern, werden Mini-Märkte aktiv ausgebaut, in denen Produkte mit hoher Gewinnspanne verkauft werden – Kaffee, Snacks, Autochemie. Oft werden sie durch Cafés oder Fast-Food-Bereiche ergänzt, die nicht nur den Umsatz steigern, sondern auch das Kundenerlebnis verbessern.  

Weitere Einnahmequellen sind Werbung, Branding und Tankkarten, die Firmenkunden anziehen und für stabile Verkaufszahlen sorgen. Autowaschanlagen, Reifenmontage und technische Dienstleistungen ermöglichen es, den Ertrag jedes Besuchs zu steigern. Und obwohl sich Ladestationen noch in einem frühen Entwicklungsstadium befinden, haben sie als Teil der städtischen Infrastruktur und von Verkehrsknotenpunkten gute Zukunftsaussichten. 

Zusammen bilden diese Bereiche ein diversifiziertes Finanzmodell, das die Abhängigkeit vom instabilen Kraftstoffmarkt verringert und ein stabiles Einkommen gewährleistet.

Algorithmus zur Wertermittlung

Eine fundierte Bewertung einer Tankstelle erfordert eine Kombination verschiedener Ansätze unter Berücksichtigung der Einkommensstruktur, der Eigentumsverhältnisse und der rechtlichen Beschränkungen. 

Die Bewertung einer Tankstelle ist ein komplexer Prozess, der eine Analyse der Immobilie, der Infrastruktur, der Geschäftskomponente und zusätzlicher Funktionseinheiten umfasst.  

Nach internationalen Standards kann die Bewertung einer Tankstelle sowohl als Bewertung eines einzelnen Immobilienkomplexes als auch als Bewertung eines laufenden Unternehmens erfolgen. 

Für eine möglichst fundierte Bewertung wird eine Kombination verschiedener Ansätze empfohlen, die zwingend an die Marktgegebenheiten angepasst werden müssen.  

Der Ertragswertansatz ermöglicht eine fundierte Bewertung einer Tankstelle durch die Analyse der Cashflows und der Rentabilität einzelner Einnahmequellen. 

Das Wesen des Ansatzes: Die Bewertung basiert auf der Fähigkeit des Objekts, in Zukunft Erträge zu erzielen. 

Besonderheiten des Ansatzes: 

• Es ist wichtig, die Rentabilität jeder Komponente der Tankstelle separat zu modellieren. 
• Die Schwierigkeit besteht im Zugang zu zuverlässigen Finanzberichten (insbesondere für nicht geprüfte Objekte) 
• Bei der Kapitalisierungsrate werden das Risiko der Branche, der Region und des Wettbewerbsumfelds berücksichtigt.  

Anwendung des Ansatzes: Am effektivsten für funktionierende Tankstellen mit stabilem Kundenstrom und Finanzbeichterstattung.  

Der Vergleichsansatz ist für die Bewertung von Tankstellen effektiv, wenn Zugang zu einer aktuellen Datenbank mit Transaktionen besteht und die Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten korrekt berücksichtigt werden. 

Kern des Ansatzes: Ermittlung des Werts durch Vergleich mit ähnlichen Objekten, die verkauft wurden oder zum Verkauf stehen. 

Besonderheiten des Ansatzes:  

• Eine umfassende lokale Vertragsdatenbank ist erforderlich.  
• Es ist oft schwierig, verlässliche Informationen über Verträge mit Tankstellen zu erhalten (insbesondere wenn es um den Verkauf eines Unternehmens und nicht nur um Immobilien geht).
• In entwickelten Rechtsordnungen (USA, Deutschland) werden Multiplikatoren wie $/m², $/l verkaufter Kraftstoff pro Jahr verwendet. 

Anwendung des Ansatzes: Effektiv für die Bewertung einzelner Objekte in einem aktiven Marktumfeld. 


Der Kostenansatz eignet sich für die Bewertung neu errichteter oder stillgelegter Tankstellen,  bei denen die physische Struktur und nicht die Rentabilität des Bewertungsobjekts im Vordergrund steht.  Wesentliches Merkmal des Ansatzes: Der Wert entspricht den Kosten für die Errichtung eines vergleichbaren Objekts unter Berücksichtigung der Abnutzung. 

Besonderheiten des Ansatzes:  

• berücksichtigt nicht die potenzielle Rentabilität  
• ist nicht geeignet für die Bewertung von Franchises oder Netzwerken, bei denen der Markenwert ein wesentlicher Bestandteil ist  
• wird für neue oder stillgelegte Objekte sowie bei der Bewertung für Versicherungszwecke verwendet.  

Zusätzliche Dienstleistungen an Tankstellen erhöhen deren Wert erheblich, daher sollte jede Komponente separat als Einnahmequelle bewertet werden.
 

Tankstellen, die zu großen Ketten gehören, haben einen Markenwert und einen Netzwerkeffekt und werden als Unternehmen unter Berücksichtigung immaterieller Vermögenswerte (Goodwill) oder als Teil eines Portfolios (Portfoliobewertung) bewertet.
 

Markttrends

Der ukrainische Tankstellenmarkt erholt sich allmählich von den Erschütterungen des Krieges und zeigt Anpassungsfähigkeit, logistische Flexibilität und eine Neuausrichtung auf europäische Kraftstoffimporte und die Entwicklung damit verbundener Dienstleistungen.

Allgemeiner Überblick

Der ukrainische Tankstellenmarkt ist einer der wichtigsten Bestandteile der Energieinfrastruktur des Landes. In den Jahren 2024–2025 zeigt dieser Sektor eine moderate Erholung nach den durch den Krieg verursachten Turbulenzen des Jahres 2022.  

Trotz der Herausforderungen hat sich die Branche dank der Flexibilität der Lieferanten, der Umstellung auf Kraftstoffimporte aus EU-Ländern und Investitionen in die Logistik angepasst. 

Anzahl der aktiven Tankstellen in der Ukraine: 

• ungefähr 6.200–6.500 Tankstellen 
• Hauptkonzentration: westliche und zentrale Regionen 
• über 30 % der Tankstellen sind in den fünf größten Netzwerken konzentriert. 

Der ukrainische Tankstellenmarkt hat aufgrund der Kriegshandlungen, der Änderung der Logistikrouten und der Anpassung an die neuen Bedingungen erhebliche Veränderungen erfahren. 

Nach dem Verlust der Kremenchug-Raffinerie im Jahr 2022 hat das Land seine Kraftstoffimporte an die Westgrenzen, insbesondere über Polen und Rumänien, umgeleitet. Dadurch konnten die Lieferungen stabilisiert und Kraftstoffengpässe im Jahr 2023 vermieden werden.

Haupttrends

• Neuausrichtung der Kraftstoffimporte:

•    Nach der Einstellung der Lieferungen aus Russland und Weißrussland hat sich der Markt auf Polen, Litauen und Rumänien (Seelieferungen über die Häfen Reni, Izmail und Konstanza) umgestellt.

•    Diesel und Benzin werden überwiegend mit Tanklastwagen geliefert, was sich auf die Logistikkosten auswirkt.

• Wachsendes Interesse an Ladeinfrastruktur:

•    Zwischen 2020 und 2024 hat sich die Zahl der Ladestationen (EV) verdoppelt.

•    Tankstellen integrieren Ladehubs in Großstädten und an Transitstrecken. 

• Umwandlung von Tankstellen in multifunktionale Hubs:

•    Die Rolle zusätzlicher Dienstleistungen nimmt zu: Cafés, Geschäfte, Waschanlagen, Poststellen

•    Der Anteil der Einnahmen aus Zusatzdienstleistungen erreicht bei den Marktführern 20–30 %.

Einflussfaktoren und Herausforderungen

• Militäreinsätze: Einschränkungen der Arbeit in den östlichen und südlichen Regionen. 
• Ölpreisschwankungen: Abhängigkeit von den Weltmärkten.
• Staatliche Regulierung: Lizenzierung, Qualitätskontrolle von Kraftstoffen.
• Logistikprobleme: Warteschlangen an der Grenze, Mangel an Tankwagen.

Prognose für 2025–2026

• Stabilisierung der Kraftstoffpreise bei anhaltender makroökonomischer Stabilität. 
• Weiterer Rückgang des „grauen” Marktes durch Digitalisierung der Kontrollen.  
• Steigende Nachfrage nach Ladestationen und Integration von Energiedienstleistungen.
• Konsolidierung: Große Akteure werden weiterhin kleinere Netzwerke aufkaufen. 

OKKO und WOG sind Marktführer im Tankstellengeschäft: Die beiden Ketten decken mehr als ein Drittel des Kraftstoffabsatzes in der Ukraine ab und setzen Maßstäbe in Sachen Qualität und Service.. 


Der ukrainische Markt für Ladestationen hat sich in fünf Jahren verdoppelt, was den anhaltenden Anstieg der Nachfrage nach Elektrofahrzeugen und den Wandel der Energieinfrastruktur des Landes bestätigt. 

• In den letzten fünf Jahren verzeichnet der Markt für Elektromobilität in der Ukraine ein stetiges Wachstum. Seit 2020 hat sich die Zahl der Ladestationen fast verdoppelt, was auf eine aktive Anpassung des Marktes an den globalen Trend zur Dekarbonisierung des Verkehrs hindeutet.
• Der größte Zuwachs war 2023 zu verzeichnen, als die Zahl der EVSE (Electric Vehicle Supply Equipment) 4.700 Einheiten überschritt. Im Jahr 2024 setzte sich das Wachstum fort, wenn auch etwas verlangsamt – der Markt erreichte ein Niveau von rund 5.000 Stationen. 
• Die Entwicklung der Ladeinfrastruktur geht mit der Integration von Ladestationen in Tankstellen, auf Parkplätzen von Einkaufszentren, in der Nähe von Bürozentren und Wohnanlagen einher. Dies schafft neue Möglichkeiten für die Transformation des Verkehrssystems und die Verbesserung der Energieunabhängigkeit. 

Der ukrainische Tankstellenmarkt zeigt also Stabilität und moderates Wachstum, passt sich neuen Herausforderungen an und führt Innovationen ein. Für 2025–2026 wird eine Stabilisierung der Kraftstoffpreise erwartet, sofern das allgemeine makroökonomische Gleichgewicht im Land erhalten bleibt. Die Digitalisierung der Kontrollen wird den „grauen“ Markt verkleinern. Die Nachfrage nach Ladestationen und Energiedienstleistungen wird steigen, und große Netzwerke werden weiterhin kleinere übernehmen und damit ihre Position stärken. 

Bei BDO in der Ukraine werden regelmäßig detaillierte Marktstudien durchgeführt, die Unternehmen dabei helfen, schnell auf Veränderungen zu reagieren, neue Möglichkeiten zu finden und ihre Entwicklung effektiv zu planen. Darüber hinaus bieten wir Dienstleistungen im Bereich Unternehmensbewertung und Finanzmodellierung an, darunter auch die Bewertung von Tankstellen. Wenn Sie an weiteren Informationen interessiert sind, wenden Sie sich bitte an uns. Wir beantworten gerne Ihre Fragen.


*Diese Veröffentlichung enthält allgemeine Informationen und stellt keine professionelle Beratung oder Dienstleistung dar. Sie sollten einen qualifizierten Berater konsultieren, bevor Sie Entscheidungen treffen oder Maßnahmen ergreifen, die sich auf Ihre Finanzen oder Ihr Unternehmen auswirken können. Für weitere Beratung und Unterstützung wenden Sie sich bitte an BDO Ukraine.