Визначення вартості автозаправних станцій: алгоритми, підходи, ризики і особливості мережевих АЗС

Під час проведення аналізу з визначення вартості АЗС йдеться не просто про літри, а скоріш про економіку простору, поведінку клієнта і силу бренду.

Автозаправні станції (АЗС) вже давно вийшли за межі класичного функціоналу, який раніше обмежувався лише продажем пального для автомобілів. Нині АЗС це складна, інтегрована інфраструктурна одиниця, яка охоплює не лише паливно-роздавальні колонки, а й торгові площі, зони сервісного обслуговування, зручності для клієнтів, а подекуди й об’єкти громадського харчування або мийки авто. Вона є точкою контакту з водіями, елементом логістики і водночас бізнес-платформою з диверсифікованими джерелами прибутку. 

Сучасна АЗС — це не просто об’єкт нерухомості, а комерційно привабливий актив, що функціонує як частина роздрібної мережі або незалежна господарська одиниця з власною операційною моделлю. В умовах жорсткої конкуренції, зміни поведінки споживачів, підвищення витрат на енергоносії та зростання ролі нематеріальних активів, оцінка вартості АЗС набуває стратегічного значення. Це критично важливо як для інвесторів, які планують придбання чи будівництво об’єкта, так і для власників, які залучають фінансування або хочуть вийти з бізнесу.

Також правильна оцінка є ключовою для банківських структур, лізингових компаній та франчайзерів, які надають права використання бренду. У цьому матеріалі розглянуто три базові та загальновизнані підходи до визначення ринкової вартості АЗС: дохідний — орієнтований на майбутні грошові потоки, порівняльний — базований на аналізі ринкових угод, і витратний — заснований на вартості відтворення. Окрему увагу приділено таким важливим аспектам як оцінка додаткових елементів комерційної інфраструктури (торговий зал, кав’ярня, СТО, електрозарядки), а також специфіці визначення вартості об’єктів, що є частиною національних чи міжнародних мереж АЗС. 

Усі методичні підходи адаптовано до українських реалій та нормативного середовища, а також узгоджено з положеннями міжнародних стандартів оцінки, зокрема IVS (International Valuation Standards) і RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Оцінка автозаправної станції — це складна багаторівнева аналітичне завдання, що потребує всебічного підходу і глибокого розуміння не лише параметрів об’єкта нерухомості, а й повного спектра пов’язаних бізнес-процесів. Йдеться про інтеграцію таких факторів як операційна модель об’єкта, структура витрат, система постачання пального, динаміка попиту, а також правові та регуляторні аспекти функціонування АЗС. Це особливо актуально в період структурних змін на ринку пального, нестабільного податкового середовища та зростаючої ролі альтернативної енергетики. Професійна оцінка повинна враховувати не лише технічні характеристики об’єкта, — кількість паливно-роздавальних колонок, площу операторської, місцерозташування, — а й:

• прибутковість додаткових сервісів, таких як міні-маркет, кав’ярня, мийка автомобілів, шиномонтаж або СТО
• структуру управління, особливо якщо об’єкт є частиною великої мережі, де існують централізовані закупівлі, маркетинг, стандарти обслуговування
• ринкову конкурентоспроможність, яка визначається трафіком, якістю сервісу, лояльністю клієнтів і брендом.

Застосування комбінованого підходу, що поєднує дохідний, порівняльний та витратний методи оцінки, дозволяє сформувати збалансовану та достовірну вартість. Такий підхід не лише поліпшує якість самої оцінки, а й допомагає виявити ключові фактори, які найбільше впливають на вартість конкретного об’єкта, зокрема нематеріальні активи і майбутні очікування. Для інвестора така оцінка є основою для зваженого прийняття інвестиційного рішення, включно з купівлею, реструктуризацією чи фінансуванням об’єкта. Для власника це можливість обґрунтувати ринкову або заставну вартість активу в переговорах з банками, партнерами чи регуляторами. А для всього ринку це крок до більшої прозорості, професіоналізації і зрозумілих правил гри в стратегічно важливому сегменті енергетичної інфраструктури країни.

Архітектура і функціонування АЗК

Автозаправна станція в сучасному розумінні це інфраструктурний, комерційний і сервісний об’єкт дорожньої екосистеми, що поєднує торгівлю, логістику та клієнтський сервіс.

Автозаправна станція (АЗС) — це спеціалізований об’єкт транспортної та комерційної інфраструктури, основним призначенням якого є забезпечення автотранспорту паливно-енергетичними ресурсами, такими як бензин, дизельне паливо, скраплений нафтовий газ (LPG), стиснений природний газ (CNG), а також електроенергія для електромобілів. Окрім паливного призначення, АЗС часто виконує функції сервісного вузла — надає послуги мийки автомобілів, шиномонтажу, обслуговування транспорту, реалізації товарів повсякденного попиту, кави, закусок та інших супутніх продуктів.

Такі об’єкти відіграють важливу роль у транспортній та логістичній системі країни, слугуючи не лише місцем заправки, а й точкою зупинки, відпочинку та споживання для водіїв і пасажирів. Сучасні АЗС часто розглядаються як торгово-сервісні комплекси, що поєднують елементи нерухомості, комерційної діяльності та послуг.

Автозаправна станція може функціонувати як незалежна господарська одиниця, що належить фізичній або юридичній особі, або бути частиною більшої корпоративної структури — регіональної чи національної мережі. При цьому організаційно-правова форма може містити франчайзинг, коли об’єкт працює під відомим брендом з дотриманням корпоративних стандартів, або бути централізованим елементом власної мережі, підпорядкованим єдиному управлінню.

Функціонування сучасної автозаправної станції — це чітко структурована операційна модель, 
яка охоплює повний цикл: від закупівлі пального до звітності та дотримання стандартів безпеки.

П’ять ключових етапів операційної моделі сучасної автозаправної станції для її стабільної роботи:

• Постачання пального: закупівля у нафтобаз або імпортних постачальників, доставка автоцистернами до резервуарів і контроль якості й обліку.
• Реалізація пального через паливно-роздавальні колонки (ПРК). Оплата приймається готівкою, банківськими картками, мобільними застосунками або паливними картками. Це основне джерело доходу АЗС.
• Важливу роль відіграє також торгівля супутніми товарами: на багатьох АЗС працюють міні-маркети або кавові зони, де продаються кава, снеки, мастила та автохімія. Такі продажі значно підвищують середній чек і прибутковість.
• Облік і звітність, що охоплює контроль залишків пального, складання податкової та фінансової звітності, а також передавання даних до центрального офісу чи контролюючих органів.
• Обслуговування та безпека: регулярне технічне обслуговування колонок, резервуарів і вентиляції, дотримання норм пожежної, екологічної безпеки та охорони праці персоналом. 

Ці етапи формують єдину операційну систему АЗС, яка забезпечує ефективну діяльність, якість обслуговування та відповідність вимогам ринку й законодавства. Інфографіка нижче демонструє логіку цих процесів.

Багатопотокова модель доходу АЗС: від продажу пального до надання супутніх сервісів, що формують сталу прибутковість.

З метою підвищення прибутковості активно розвиваються міні-маркети, де продаються товари з високою націнкою — кава, снеки, автохімія. Часто їх доповнюють кафе або фаст-фуд зони, що не лише збільшують дохід, а й поліпшують клієнтський досвід.

Додаткові джерела — це реклама, брендінг, паливні картки, які залучають корпоративних клієнтів та забезпечують стабільні обсяги продажів. Автомийки, шиномонтаж і технічні послуги дають змогу підвищити дохідність кожного візиту. А електрозарядні станції, хоч і перебувають на ранній стадії розвитку, мають перспективу як частина міської інфраструктури та транзитних вузлів.

В сукупності ці напрями формують диверсифіковану фінансову модель, що дозволяє зменшити залежність від нестабільного паливного ринку та забезпечити стійкий дохід.

Алгоритм визначення вартості

Обґрунтована оцінка АЗС потребує комбінації підходів з урахуванням структури доходу, типу власності та юридичних обмежень.

Оцінка АЗС це складний процес, що містить аналіз нерухомості, інфраструктури, бізнес-компоненту і додаткових функціональних одиниць. 

За міжнародними стандартами оцінка АЗС може здійснюватись як оцінка окремого майнового комплексу, так і оцінка функціонуючого бізнесу.

Для найбільш обґрунтованої оцінки рекомендується використовувати комбінацію підходів, з обов’язковим коригуванням на ринкові реалії.

Дохідний підхід забезпечує обґрунтовану оцінку автозаправної станції через аналіз грошових потоків і прибутковість окремих джерел доходу.

Сутність підходу: оцінка базується на здатності об’єкта генерувати дохід у майбутньому.

Особливості підходу:

• важливо окремо моделювати прибутковість кожного компонента АЗС
• складність полягає в доступі до достовірної фінансової звітності (особливо для неаудійованих об’єктів)
• до ставки капіталізації враховується ризик галузі, регіону, конкурентного середовища.

Застосування підходу: найефективніше для функціонуючих АЗС, що мають стабільний потік клієнтів і фінансову звітність.


Порівняльний підхід ефективний для оцінки автозаправних станцій за умови доступу до актуальної бази угод і коректного врахування відмінностей між об’єктами порівняння.

Сутність підходу: визначення вартості шляхом порівняння з аналогічними об’єктами, які були продані або пропонуються до продажу.

Особливості підходу:

• потрібна глибока локальна база угод
• часто складно отримати достовірну інформацію про угоди з АЗС (особливо якщо йдеться про продаж бізнесу, а не лише нерухомості)
• у розвинених юрисдикціях (США, Німеччина) використовуються мультиплікатори типу $/м², $/л реалізованого пального на рік.

Застосування підходу: ефективний для оцінки окремих об’єктів у середовищі активного ринку.


Витратний підхід доцільний для оцінки новостворених або недіючих автозаправних станцій, 
коли основну роль відіграє фізична структура, а не прибутковість об’єкту оцінки.
Сутність підходу: вартість дорівнює витратам на створення аналогічного об’єкту з урахуванням зносу.

Особливості підходу:

• не враховує потенційну прибутковість
• не підходить для оцінки франшиз або мереж, де вартість бренду є суттєвою складовою
• застосовується для нових або недіючих об’єктів, а також при оцінці для цілей страхування.

Додаткові сервіси на АЗС суттєво підвищують її вартість, тому кожен компонент має оцінюватись окремо як джерело прибутку.
 


АЗС, що входять до складу великих мереж, мають брендову вартість і мережевий ефект, і оцінюються як бізнес з урахуванням нематеріальних активів (гудвілу) або як частина портфелю об’єктів (portfoliо valuation).
 

Ринкові тенденції

Український ринок АЗС поступово відновлюється після потрясінь війни, демонструючи адаптивність, логістичну гнучкість та переорієнтацію на європейський імпорт пального і розвиток супутніх сервісів.
 

Загальний огляд

Український ринок АЗС є одним з ключових елементів енергетичної інфраструктури країни. У 2024–2025 роках цей сектор демонструє помірне відновлення після потрясінь 2022 року, спричинених війною. 

Незважаючи на виклики, галузь адаптувалася завдяки гнучкості постачальників, переорієнтації на імпорт пального з країн ЄС та інвестиціям у логістику.

Кількість діючих АЗС в Україні: 

• орієнтовно 6 200-6 500 автозаправних станцій
• основна концентрація: західні та центральні регіони
• понад 30% заправок зосереджено в 5 найбільших мережах.

Український ринок АЗС зазнав суттєвих трансформацій внаслідок воєнних дій, зміни логістичних маршрутів і адаптації до нових умов. 

Після втрати Кременчуцького НПЗ у 2022 році, країна переорієнтувала імпорт пального на західні кордони, зокрема через Польщу та Румунію. Це дозволило стабілізувати постачання та уникнути дефіциту пального у 2023 році.

Основні тренди

• Переорієнтація імпорту пального:

•    після припинення постачання з РФ та Білорусі, ринок переорієнтувався на Польщу, Литву, Румунію (морські постачання через порти Рені, Ізмаїл, Констанца)
•    дизель і бензин постачаються переважно автоцистернами, що впливає на логістичну вартість.

• Зростання інтересу до електрозарядної інфраструктури:

•    у 2020–2024 роках відбулося подвоєння кількості електрозарядних станцій (EV)
•    мережі АЗК інтегрують зарядні хаби у великих містах і на транзитних трасах. 

• Трансформація АЗК у мультифункціональні хаби:

•    зростає роль додаткових сервісів: кафе, магазини, мийки, поштові пункти
•    частка доходів від супутніх послуг сягає 20–30% у лідерів ринку.

 

Фактори впливу і виклики

• Військові дії: обмеження в роботі в східних і південних регіонах.
• Коливання цін на нафту: залежність від світових ринків.
• Регулювання держави: ліцензування, контроль якості пального.
• Проблеми з логістикою: черги на кордоні, дефіцит автоцистерн.

Прогноз на 2025-2026 роки

• Стабілізація цін на пальне в разі збереження макроекономічної стабільності.
• Подальше скорочення “сірого” ринку через цифровізацію контролю.
• Ріст попиту на зарядні станції та інтеграція енергетичних сервісів.
• Консолідація: великі гравці продовжать скуповувати менші мережі.

Лідерство ОККО та WOG на ринку АЗС: дві мережі забезпечують понад третину реалізації пального в Україні та задають стандарти якості й сервісу.
 


Український ринок зарядних станцій подвоївся за 5 років, підтверджуючи стійке зростання попиту на електромобілі та трансформацію енергетичної інфраструктури країни.

• Упродовж останніх п’яти років ринок електромобільності в Україні демонструє стійке зростання. Із 2020 року кількість зарядних станцій зросла майже вдвічі, що свідчить про активну адаптацію ринку до глобального тренду на декарбонізацію транспорту. 
• Найбільший приріст спостерігався у 2023 році, коли кількість EVSE (Electric Vehicle Supply Equipment) перевищила 4 700 одиниць. У 2024 році зростання продовжилось, хоча й дещо уповільнилося — ринок досяг рівня близько 5 000 станцій.
• Розвиток зарядної інфраструктури супроводжується інтеграцією зарядних точок у мережі АЗС, на паркінгах ТРЦ, поблизу офісних центрів та житлових комплексів. Це створює нові можливості для трансформації транспортної системи та підвищення енергетичної незалежності.

Отже, український ринок АЗС демонструє стійкість і помірне зростання, адаптуючись до нових викликів і впроваджуючи інновації. У 2025–2026 роках очікується збереження стабільності цін на пальне за умови підтримки загальної макроекономічної рівноваги в країні. Цифровізація контролю скоротить “сірий” ринок. Зростатиме попит на зарядні станції та енергетичні сервіси, а великі мережі продовжать поглинати менші, зміцнюючи позицію.

У BDO в Україні регулярно проводяться детальні дослідження ринку, що допомагають бізнесу оперативно реагувати на зміни, знаходити нові можливості та ефективно планувати розвиток. Також ми надаємо послуги з оцінки бізнесу та фінансового моделювання, зокрема оцінку АЗК. Якщо вас цікавлять деталі, звертайтесь до нас, ми будемо раді відповісти на ваші запитання.

*Ця публікація містить загальну інформацію і не є професійною консультацією чи послугою. Перш ніж прийняти будь-яке рішення або вжити заходів, які можуть вплинути на ваші фінанси або бізнес, слід проконсультуватися з кваліфікованим професійним консультантом. Будь ласка, зв’яжіться з BDO в Україні для отримання детальнішої консультації та підтримки.