Цей сайт використовує файли cookie, щоб надати вам швидше реагування та обслуговування, що персоналізується. Будь ласка, прочитайте нашу ПОЛІТИКУ КОНФІДЕЦІЙНОСТІ для отримання додаткової інформації про файли cookie, які ми використовуємо, і про те, як їх видалити або заблокувати.
  • Чому скасування мораторію не відразу підвищить ціни на землю

Чому скасування мораторію не відразу підвищить ціни на землю

16 травня 2018

Андрій Боренков
Директор BDO Корпоративні Фінанси

Минулого тижня Світовий банк озвучив своє бачення щодо вартості сільськогосподарської землі в Україні після зняття мораторію на її продаж.

Так, Світовий Банк вважає, що вартість гектара зросте до $3 - $3.5 тис. з поточних $1 - $1.5 тис. Насамперед через те, що "бізнес готовий платити більше за визначеність і можливість уникнути інвестиційних ризиків".

Перш ніж проаналізувати деякі фактори і твердження, хочу відразу зазначити, що мораторій однозначно необхідно знімати, тому що саме собою обмеження власника на продаж його активу - це нонсенс, особливо в такій тривалій перспективі (мораторій був введений ще в 2002 році як тимчасовий захід, який став вкрай довгограючим і сформував новий ринок продажу прав оренди). Крім того, скасування мораторію матиме багато позитивних ефектів на економіку в цілому.

Спробуємо розібратися, чого варто очікувати від можливого скасування, проаналізувавши кілька тверджень.

Твердження 1. Зняття мораторію збільшить конкуренцію між агрохолдингами та підвищить ціну на землю. Насправді, конкуренція за хорошу землю є і зараз: незважаючи на те, що фізичний продаж заборонений, ринок продажу прав оренди працює за цілком ринковими правилами. Наприклад, в Полтавській області вартість права оренди 1 га хорошої родючої землі вже може перевищувати $1,5 тис., а плата за оренду - $100 на рік. Зовсім інша історія спостерігається в областях з ризиковим землеробством (наприклад - в ряді регіонів Одеської області): право оренди може коштувати $200 - $300 за га, а орендна плата становитиме $15 - $20 за га на рік. Однак цей перекіс навряд чи вирішиться і зі зняттям мораторію: він часто продиктований суто економічними міркуваннями (врожайністю). Що зміниться зі зняттям мораторію - платити будуть безпосередньо власнику землі, а це зовсім інші правила гри, але тільки набувати чинності ці правила будуть поступово, оскільки далеко не всі агрохолдинги в змозі викупити навіть половину свого поточного земельного банку (тобто ринок оренди все одно існуватиме якийсь час).

Твердження 2. Вартість сільськогосподарської землі в ЄС набагато вища, а значить - і в Україні вона буде швидко рости відразу після зняття мораторію. Не зовсім так. Ціна на будь-який актив (спрощено) формується на підставі двох базових очікувань інвестора: майбутнього прибутку від активу і очікуваної прибутковості від активу (для спрощення ми можемо використовувати період окупності). В ЄС ситуація зовсім інша: крім безпосередньо прибутку від продажу продукції є ще потужна підтримка субсидіями (тобто потенційний прибуток більше), а очікування інвесторів щодо прибутковості набагато нижче через менші ризики і дешеве фінансування. Так, наприклад, інвестор в ЄС може погодитися на 10 років окупності, в той час як в Україні - лише на 3-5 років. Чим вище очікуваний прибуток з гектара і чим довше прийнятний період окупності - тим вище ціна, за яку інвестор погодитися купити землю.

Твердження 3. В Україні дуже дешева земля (через мораторій) і оренда. Як не дивно, це не зовсім так і залежить від конкретної ситуації. В середньому, хороша земля буде приносити до $200 - $250 операційного прибутку на рік у ефективного агрохолдингу, при цьому він буде платити за таку землю $80 - $100 орендної плати. До слова, таку орендну плату складно назвати низькою: вона становить близько 30% від операційного прибутку до сплати оренди, тобто за хорошу землю холдинг віддає більше третини заробітку (адже додатково ще потрібно сплатити відсотки за кредитами і сякі-такі податки). Безумовно, в менш урожайних регіонах ситуація гірша, але, як ми вже обговорили вище, перекіс збережеться і після зняття мораторію.

Якщо ми припускаємо, що інвестор розраховує на 5 років окупності (як в прикладі вище) - то він буде готовий платити за право роботи на одному гектарі $1 тис. - $1,3 тис. (що насправді й відбувається). Якщо мораторій буде знятий, то за придбану землю не доведеться платити оренду, і в нашому прикладі операційний прибуток холдингу зросте до $280 - $350 за га, що дасть ціну при тій же п'ятирічній окупності в $1,4 тис. - 1,8 тис. за га (ймовірно, навіть більше, оскільки від придбаного активу будуть і інші позитивні ефекти, про які ми поговоримо трохи нижче).

Добре, але де ж обіцяні $3,5 тис., адже просто від продажу землі доходи за нею різко не виростуть? Секрет все в тому ж періоді окупності: якщо економіка буде зростати, процентні ставки знижуватися, а право власності реально гарантуватися - інвестор поступово скоректує свої очікування щодо окупності до тих же 10 років, що при $350 операційного прибутку з гектара, доведе його вартість до $3, 5 тис. (і навіть вище).

Наостанок хочеться обговорити, які ще позитивні ефекти крім ціни дасть скасування мораторію:
•    Основне (як ми вже згадували) - відновлення права власника землі на її продаж. Гроші, отримані від продажу землі, будуть стимулювати споживання і економіку в цілому
•    Можливість інвестора отримати землю у власність буде краще захищати його права і знизить ризики, а також дозволить пізніше продати цю землю і, що навіть важливіше, передати її в заставу банку. Зараз багато дрібних і середніх агрохолдингів реально страждають від того, що не можуть нічого віддати банку і отримати фінансування, в той час як вони реально контролюють дуже цінний актив - родючу землю. Крім того, під покупку землі можна буде залучити іпотечний кредит, що збільшить попит на землю і її ціну. Цілком ймовірно, що з'явиться цілий клас рантьє, які в майбутньому зможуть купувати землю (зокрема й за кредитні кошти) і здавати її в оренду холдингам
•    Наявність ринку землі буде залучати іноземних інвесторів, а це не тільки інвестиції, які дуже потрібні Україні зараз, але й технології, робочі місця і розширення експортного потенціалу.

Резюмуючи обговорення хочеться сказати, що потенційне скасування мораторію на продаж землі - одна з ключових очікуваних реформ за рівнем впливу на економіку. Однак потрібно розуміти, що індикації за ціною землі, які озвучує Всесвітній банк, стосуються тільки найбільш якісної землі і будуть досягнуті далеко не відразу, оскільки новий ринок землі буде сильно залежати від загального стану економіки і проведення інших важливих реформ.

Оригінал читайте на сайті журналу Новое Время і Радио НВ.
 

 

{% if (CurrentDocument.DocumentUrlPath.Contains("services")) { %} {% } |(user)mbondar@bdo.ua|(hash)5ac0c06a481b9cf710543a8201cee6165e6818acb714fd24902da6f6b6794b37%}